Сдача жилья в аренду — один из самых популярных способов получать пассивный доход. С 2019 года у владельцев квартир появился легальный и выгодный инструмент: налог на профессиональный доход, известный как режим «самозанятости». Разберём подробно, может ли самозанятый сдавать квартиру, какие есть ограничения, сколько придётся платить и как всё оформить правильно.
Короткий ответ
Да, самозанятый может сдавать в аренду жилые помещения — квартиру, комнату, дом. Это прямо предусмотрено законом № 422-ФЗ. Налог составит всего 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче организации или ИП.
Что именно можно сдавать самозанятому
Закон разрешает плательщикам налога на профессиональный доход (НПД) сдавать внаём жилые помещения. Причём важный нюанс: жильё необязательно должно быть в собственности — сдавать можно и арендованную квартиру (с согласия собственника, то есть в субаренду).
✅
Можно
Квартиру, комнату, жилой дом, апартаменты жилого типа — на любой срок: от суток до нескольких лет
⛔
Нельзя
Нежилые помещения: офисы, склады, торговые площади. Для них потребуется статус ИП
Исключение: если нежилое помещение (например, апартаменты или дом на участке ИЖС) фактически используется для проживания, ФНС допускает его сдачу на НПД. Главное — чтобы объект предназначался для жилья, а не для ведения бизнеса арендатором.
Сколько платить: сравнение всех вариантов
У собственника есть три законных способа сдавать жильё. Разница в налоговой нагрузке существенная:
| Параметр | Самозанятый (НПД) | Физлицо (НДФЛ) | ИП на УСН «Доходы» |
|---|---|---|---|
| Ставка налога | 4% / 6% | 13–22% | 6% |
| Страховые взносы | Нет (добровольно) | Нет | От ~53 000 ₽/год фиксированно |
| Отчётность и декларации | Не нужны | Декларация 3-НДФЛ | Декларация УСН |
| Регистрация | 1 минута в приложении «Мой налог» | Не требуется | Подача документов в ФНС |
Наглядно: налог с дохода 40 000 ₽ в месяц (480 000 ₽ в год)
Самозанятый (4%) — 19 200 ₽/год
Физлицо (13%) — 62 400 ₽/год
ИП (6% + взносы) — ~81 800 ₽/год
Интерактивный калькулятор налога
Укажите сумму ежемесячной арендной платы и тип арендатора — калькулятор покажет размер налога и годовую выгоду по сравнению с НДФЛ.
30 000 ₽
Налог в месяц
1 200 ₽
Налог за год
14 400 ₽
Экономия vs НДФЛ 13%
32 400 ₽
Ограничения, о которых нужно знать
💰
Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год
Если совокупный доход по НПД превысит лимит, с даты превышения доход облагается НДФЛ 13% — статус утрачивается
🏢
Только жильё
Коммерческая недвижимость под НПД не подпадает — понадобится регистрация ИП
🧾
Нельзя уменьшить базу на расходы
Налог считается со всей суммы аренды: ремонт, коммуналка и ипотека базу не уменьшают
👔
Доход от работодателя
Нельзя получать доход по НПД от текущего работодателя и от бывшего — в течение 2 лет после увольнения
Как оформить сдачу квартиры на НПД: пошагово
Зарегистрироваться в приложении «Мой налог»
Понадобится только паспорт и смартфон. Регистрация занимает несколько минут, посещать налоговую не нужно
Заключить договор аренды (найма)
Письменная форма обязательна. В договоре укажите статус плательщика НПД — это снимает вопросы у арендатора-юрлица
Формировать чек на каждый платёж
При поступлении арендной платы сформируйте чек в приложении и передайте его арендатору (ссылка, e-mail, SMS)
Платить налог до 28 числа следующего месяца
Налог рассчитывается автоматически. Если сумма меньше 100 ₽, она переносится на следующий месяц
Частые вопросы
Итог
Самозанятость — самый простой и дешёвый способ легально сдавать жильё в аренду: ставка 4–6%, нулевая отчётность, регистрация за считанные минуты и автоматический расчёт налога. По сравнению с НДФЛ экономия составляет 9% от каждого платежа.
Главное — вовремя формировать чеки, следить за лимитом в 2,4 млн ₽ в год и помнить: режим распространяется только на жилую недвижимость.