Гайд по налогам на аренду жилья
Сдача квартиры в аренду через самозанятость:
всё, что нужно знать арендодателю
Налог 4% вместо 13%, легальность без статуса ИП и регистрация за 10 минут — разбираем, почему это самый выгодный способ сдавать жильё в России
По данным ФНС, число самозанятых в России уже превысило 12 миллионов человек, и значительная часть из них получает доход именно от сдачи недвижимости в аренду. Причина проста: налог на профессиональный доход (НПД) позволяет платить в 3 раза меньше, чем по НДФЛ, при этом оставаться полностью легальным арендодателем.
В этом материале — полный разбор режима: какие ставки действуют, как оформить договор, как выдать чек арендатору и какие ошибки чаще всего допускают владельцы квартир.
Сколько платить: НПД против НДФЛ
4%
Арендатор — физлицо
Квартира сдаётся частному лицу для проживания
6%
Арендатор — юрлицо или ИП
Помещение сдаётся компании или предпринимателю
13%
Без самозанятости (НДФЛ)
Обычная ставка для физлица без спецрежима
📊 Интерактивный калькулятор: НПД или НДФЛ — что выгоднее
Двигайте ползунок — укажите месячную арендную плату
Аренда в месяц: 35 000 ₽
Налог в год по НПД (4%)
16 800 ₽
Налог в год по НДФЛ (13%)
54 600 ₽
Ваша экономия в год
37 800 ₽
Как оформить отношения с арендатором: пошаговый план
Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог»
Понадобится только смартфон и паспорт. Регистрация занимает около 10 минут, визит в налоговую не требуется.
Заключите договор найма жилого помещения
Срок до 11 месяцев — регистрация в Росреестре не нужна. Пропишите размер платы, порядок оплаты и ответственность сторон.
Формируйте чек после каждого платежа
В приложении «Мой налог» укажите сумму и отправьте чек арендатору по ссылке, в мессенджер или на e-mail.
Оплатите налог до 28 числа следующего месяца
Сумму рассчитывает сама ФНС — приложение пришлёт уведомление. Можно платить картой прямо в приложении или настроить автоплатёж.
Преимущества и ограничения режима
| Критерий | Самозанятость (НПД) | Обычный НДФЛ |
|---|---|---|
| Ставка налога | 4% или 6% | 13% |
| Декларации и отчётность | Не требуются | Декларация 3-НДФЛ ежегодно |
| Страховые взносы | Не платятся (по желанию) | Не платятся |
| Лимит дохода | 2,4 млн ₽ в год | Без ограничений |
| Налоговый вычет | 10 000 ₽ один раз при регистрации | Стандартные вычеты |
| Совмещение с работой по найму | Можно | Можно |
Что можно и чего нельзя при сдаче жилья на НПД
✔ Можно
- Сдавать жильё, которое находится в вашей собственности
- Сдавать несколько квартир одновременно
- Сдавать жильё компаниям и ИП (ставка 6%)
- Сдавать нежилую недвижимость: гаражи, склады, офисы
- Совмещать с основной работой и пенсией
- Сдавать квартиру посуточно
✖ Нельзя
- Сдавать жильё текущему работодателю (или бывшему за последние 2 года)
- Превышать лимит дохода 2,4 млн ₽ в год
- Нанимать сотрудников по трудовым договорам
- Сдавать недвижимость через агента — доход должен приходить напрямую
- Заниматься перепродажей жилья
⚠ Три ошибки, которые обходятся дорого
Ошибка №1. Не выдавать чек «для экономии»
Штраф за сокрытие дохода — 20% от суммы, при повторном нарушении за полгода — полная сумма платежа.
Ошибка №2. Указывать в чеке неполную сумму
При проверке банковских переводов это легко вычисляется. Пени и штраф съедят всю «экономию».
Ошибка №3. Забыть про коммунальные платежи
Компенсация «коммуналки» — тоже доход. Исключение — платежи по счётчикам, которые арендатор оплачивает напрямую.
Частые вопросы арендодателей
Вывод
Сдача жилья в аренду как самозанятый — самый простой и выгодный способ легализовать доход от недвижимости: ставка 4–6%, никакой отчётности, бонус 10 000 ₽ при регистрации и полная прозрачность для банков и государства.