Самозанятый и сдача в аренду: как легально сдавать жильё, платить налог и не бояться проверок

4 октября 2026

Полное руководство 2025

Самозанятость и сдача жилья в аренду

Всё, что нужно знать арендодателю на НПД: налоги, договоры, лимиты и подводные камни

налог при сдаче физлицу

налог при сдаче юрлицу

2,4 млн ₽

годовой лимит дохода

Почему самозанятость — лучший режим для арендодателя

Сдача квартиры внаём — один из видов дохода, который идеально ложится на налог на профессиональный доход (НПД). В отличие от статуса ИП, самозанятому не нужно платить обязательные страховые взносы, сдавать декларации и вести бухгалтерию. А по сравнению с НДФЛ 13% для обычных физлиц ставка 4–6% позволяет сэкономить более половины налога.

Сравнение режимов для арендодателя

Критерий	Самозанятый	ИП на УСН	НДФЛ
Ставка налога	4–6%	6%	13%
Страховые взносы	Нет	≈ 50 000 ₽/год	Нет
Отчётность	Только чеки в приложении	Декларация + КУДиР	Декларация 3-НДФЛ
Регистрация	5 минут в приложении	3–5 дней через ФНС	Не требуется

Насколько выгоден НПД: интерактивная наглядность

Посмотрите, сколько налога заплатит арендодатель при разной сумме арендной платы. Наведите курсор на столбцы:

Пошаговая инструкция: от регистрации до первого чека

Шаг 1. Скачайте приложение «Мой налог» и зарегистрируйтесь — через Госуслуги или по паспорту и селфи. Статус активен сразу после регистрации.

Шаг 2. Заключите письменный договор аренды (найма) с жильцом. Для самозанятого это не обязательно по закону, но надёжно защищает обе стороны и подтверждает легальность дохода.

Шаг 3. При получении каждого платежа формируйте в приложении чек: укажите сумму и тип плательщика (физлицо — 4%, юрлицо или ИП — 6%). Чек обязателен даже при расчёте наличными.

Шаг 4. Оплатите налог до 28 числа следующего месяца — приложение само рассчитает сумму и пришлёт уведомление.

Важные ограничения НПД для арендодателя

Годовой доход от всех видов деятельности — не более 2,4 млн ₽. При превышении придётся переходить на ИП или платить НДФЛ.
Нельзя сдавать жильё работодателю или бывшему работодателю, если с момента увольнения прошло менее двух лет.
Налоговый бонус 10 000 ₽ даётся один раз и «сгорает» при переходе на другой режим — тратьте его разумно на старте.
Посуточная сдача жилья и аренда нежилых помещений под бизнес могут трактоваться как гостиничная или предпринимательская деятельность — изучите спорные моменты заранее.

Частые ошибки самозанятых арендодателей

Не формировать чеки

Штраф — 20% от скрытого дохода, при повторном нарушении — полная сумма дохода.

Проводить платежи «вне чека»

Перевод «за коммуналку» или «депозит» — тоже доход, если его средства остаются у вас. Депозит чеком не облагается, только если возвращается жильцу.

Забыть про лимит

Совокупный доход от аренды, фриланса и других занятий суммируется. Следите за общим оборотом в приложении.

Вывод

Самозанятость — самый простой и выгодный способ легализовать доход от аренды: минимальная ставка, никакой отчётности и полная защита от претензий налоговой. Зарегистрируйтесь один раз, формируйте чеки вовремя — и сдавайте жильё спокойно и законно.