Короткий ответ: да, можно. Сдача жилья в аренду — один из самых распространённых и полностью легальных видов дохода для плательщиков налога на профессиональный доход (НПД). Но есть ограничения по сумме, видам недвижимости и арендаторам.
Разбираемся, сколько можно зарабатывать, какой налог заплатить, что будет при превышении лимита и как не получить штраф от налоговой.
Что именно разрешено сдавать самозанятому
Налог на профессиональный доход разрешает сдавать в аренду только жилую недвижимость. Это ключевое ограничение режима.
- Квартиру (свою или полученную в дар / по наследству)
- Жилой дом, дачу, коттедж
- Комнату в квартире или коммуналке
- Часть квартиры или дома
- Несколько объектов одновременно — количество квартир не ограничено
Лимиты: сколько можно зарабатывать на аренде
Главное ограничение самозанятости — 2,4 миллиона рублей дохода в год. Причём это общий лимит по всем видам деятельности, а не только по аренде.
Важно: лимит считается по году суммарно. Можно получать неравномерно — например, 300 000 ₽ в один месяц и меньше в другие. Главное, чтобы итог за календарный год не превысил 2,4 млн ₽.
Налоговая автоматически снимет с учёта как плательщика НПД — задним числом, с даты превышения. Дальше два пути:
- ИП на УСН — при успешной подаче уведомления в течение 20 дней налог считается по упрощёнке
- НДФЛ 13% — если ничего не сделать, доходы обложат как у обычного физлица, плюс возможны пени
Сколько налогов заплатить: интерактивный калькулятор
Ставка зависит только от того, кто платит: физическое лицо или организация / ИП. Никаких вычетов, деклараций и взносов.
* Не забывайте про налоговый вычет 10 000 ₽ для новых самозанятых: пока он не исчерпан, эффективные ставки — 3% и 4%.
Самозанятый vs ИП vs НДФЛ: что выгоднее арендодателю
| Критерий | Самозанятый (НПД) | ИП на УСН | Физлицо (НДФЛ) |
|---|---|---|---|
| Ставка налога | 4–6% | 6% | 13–15% |
| Страховые взносы | Нет | ≈ 53 658 ₽/год + 1% сверх 300 тыс. ₽ | Нет |
| Отчётность | Только чеки в «Мой налог» | Декларация раз в год | Декларация 3-НДФЛ |
| Лимит дохода | 2,4 млн ₽/год | ≈ 450 млн ₽/год | Нет |
| Нежилая недвижимость | ❌ | ✅ | ✅ |
Пошаговая инструкция: как легально сдать квартиру на НПД
Через Госуслуги или паспорт — занимает около 10 минут. Объект недвижимости указывать не нужно.
Договор на срок до 11 месяцев не требует регистрации в Росреестре. Для договора найма с физлицом регистрация не нужна и на более долгий срок, но 11 месяцев — безопасная практика.
Деньги можно принимать на карту, наличными или переводом. Чек создаётся в «Мой налог» при каждом поступлении.
Уведомление с суммой придёт в приложение до 12 числа. Можно настроить автоплатёж.
Частые вопросы
Самозанятость — самый простой и дешёвый способ легализовать доход от сдачи жилья: ставка 4–6%, никаких взносов и отчётов, чек создаётся за минуту. Главное — сдавать только жильё, следить за лимитом 2,4 млн ₽ в год и не работать со своим работодателем. При доходе до 200 000 ₽ в месяц этот режим выгоднее ИП и НДФЛ практически во всех сценариях.