Сдача квартиры в аренду — один из самых популярных способов пассивного дохода. И один из самых «серых»: по разным оценкам, официально платят налоги менее 20 % арендодателей. Между тем налог на профессиональный доход (НПД) сделал легализацию доходов от аренды простой, дешёвой и быстрой — ставка всего 4–6 %, никаких деклараций и отчётности.

Разбираемся, как самозанятому сдавать жильё на законных основаниях, сколько это стоит, как оформить и чем это лучше альтернатив.

Можно ли самозанятому сдавать квартиру в аренду

Да, и это прямо предусмотрено законом № 422-ФЗ. Сдача жилья внаём — одна из немногих видов деятельности, специально названных как разрешённых для плательщиков НПД.

Можно: сдавать квартиру, комнату, дом физлицу, а также юрлицу или ИП, посуточная сдача также разрешена. Нельзя: сдавать нежилую недвижимость, сдавать через агентство при агентской схеме, работать при превышении лимита 2,4 млн ₽ в год.

Ставки налога: 4 % или 6 %

Размер ставки зависит от арендатора: 4 % — если платит физическое лицо, 6 % — если организация или ИП. Новым самозанятым положен налоговый вычет 10 000 ₽: пока он не израсходован, ставка фактически снижается до 3 % и 4 % соответственно.

НПД против НДФЛ и ИП: что выгоднее

При арендной плате 30 000 ₽ в месяц (360 000 ₽ в год) налог по НПД составит 14 400 ₽ (4 %), тогда как НДФЛ 13 % — 46 800 ₽. ИП на УСН 6 % платит налог 21 600 ₽ плюс фиксированные страховые взносы, которые придётся платить даже в месяцы без дохода. Самозанятый регистрируется за 5 минут в приложении, не подаёт отчётности и не платит страховые взносы.

Как легально сдавать квартиру на НПД: пошаговая инструкция

1. Зарегистрироваться как самозанятый через приложение «Мой налог» или Госуслуги — нужны только паспорт и ИНН. 2. Выбрать вид деятельности «Сдача жилого помещения в аренду (наём)». 3. Подписать письменный договор найма жилого помещения с арендатором. 4. После каждого платежа формировать чек в приложении и отправлять его арендатору. 5. Оплачивать налог до 28-го числа следующего месяца — сумма рассчитывается автоматически.

Ограничения режима НПД

Максимальный годовой доход — 2,4 млн ₽. Можно сдавать только жилую недвижимость (офисы, склады, гаражи — нельзя). Запрещено нанимать работников по трудовым договорам. Субаренда (пересдача чужой квартиры) под НПД не подпадает.

Чем грозит «серая» аренда

ФНС получает данные от банков, Росреестра и управляющих компаний, а сигналами служат жалобы соседей и бывших жильцов. Санкции: штраф 20 % за неуплату налога (40 % при доказанном умысле), доначисление НДФЛ сразу за три года, пени за каждый день просрочки. Пример: при аренде за 40 000 ₽ в месяц три года «в серую» доначисленный НДФЛ составит 187 200 ₽, штраф 20 % — 37 440 ₽ плюс пени. На НПД за тот же период налог составил бы около 58 000 ₽.

Частые вопросы

Нужно ли сниматься с учёта, если квартира временно не сдаётся? Нет: если дохода нет, налог равен нулю, отчитываться не нужно. Можно ли совмещать самозанятость с работой по найму? Да, режимы не конфликтуют, а лимит 2,4 млн ₽ считается только от дохода самозанятого. Включаются ли коммунальные платежи в налоговую базу? Если жилец перечисляет фиксированную сумму, вся она входит в базу; если арендатор сам оплачивает счётчики, компенсация в базу не включается. Влияет ли самозанятость на кредит? Скорее положительно: доход официально подтверждается справкой из «Мой налог».

Итог

Налог на профессиональный доход — самый простой и дешёвый способ легально сдавать жильё: ставка 4–6 %, никакой отчётности, регистрация за 5 минут и нулевой налог в месяцы без дохода. По сравнению с НДФЛ 13 % и штрафами за неуплату экономия очевидна.

Материал носит информационный характер. Перед принятием решений сверяйте актуальные нормы закона № 422-ФЗ и разъяснения ФНС России.