📋 Гид по налогам

Правда, которую не скажут вам риелторы:
самозанятый МОЖЕТ сдавать нежилое помещение

Но только по своим правилам игры. Разбираем всё — от НПД до арбитража ФНС.

Проверить свою ситуацию ↓

Каждый месяц тысячи владельцев коммерческой недвижимости спрашивают у интернета одно и то же: "Могу ли я, будучи самозанятым, сдавать в аренду офис / склад / торговую точку?"

Половина форумов отвечает "да", другая половина — "категорически нет". И обе стороны по-своему правы. Всё зависит от одного-единственного фактора — как именно арендатор будет использовать ваше помещение.

⚡ Короткий ответ: НПД (налог на профессиональный доход) разрешает сдавать в аренду только жилые помещения. Для нежилых — нужна другая схема: ИП на упрощёнке, либо статус физлица с уплатой НДФЛ. Но есть легальный обходной пусть — и мы его разберём.

1

Что говорит закон: сухие факты

Налог на профессиональный доход регулируется Федеральным законом №422-ФЗ. Пункт 2 части 2 статьи 4 прямо запрещает применять НПД к ряду видов деятельности. Среди них:

📜 "Реализация имущества, не признаваемого объектом налогообложения... за исключением продажи имущества, использовавшегося налогоплательщиками для личных, домашних и (или) иных подобных нужд"

А ключевое — часть 2 статьи 6: доходами от НПД-деятельности не признается сдача в аренду нежилых помещений. Слово "нежилых" — это и есть весь ответ.

То есть логика законодателя проста:

✅

На НПД МОЖНО

  • Квартира в аренду
  • Дом, дача
  • Комната
  • Посуточная сдача жилья
❌

На НПД НЕЛЬЗЯ

  • Офисы
  • Склады
  • Торговые помещения
  • Гаражи (нежилые объекты)

🔥 Нюанс, который меняет всё: если у помещения статус жилого (апартаменты, переведённое в жилое помещение), то НПД применять можно. Разница в ставке — тысячи рублей в месяц.

2

Три законных пути: интерактивное сравнение

Значит, нежилое помещение сдавать можно. Вопрос лишь в том, какой статус для этого выбрать. Кликайте на вкладки — сравните три варианта:

Без регистрации ИП. Физлицо сдаёт нежилое помещение и платит 13% НДФЛ с арендной платы.

➕ Плюсы

  • Не нужно регистрировать ИП
  • Нет фиксированных взносов
  • Нет отчётности при агентской схеме с риелтором

➖ Минусы

  • Ставка 13% — выше УСН
  • Нужно подавать декларацию 3-НДФЛ
  • Арендатор-юрлицо удержит НДФЛ как агент

🧮 Калькулятор: сколько вы заплатите?

Двигайте ползунок — смотрите разницу в налогах

НДФЛ 13%

6 500 ₽/мес

УСН 6%

3 000 ₽/мес

НПД 4-6%*

3 000 ₽/мес

* только для жилых помещений; расчёт приведён при арендаторе-юрлице

3

Что будет, если рискнуть и сдать нежилое на НПД?

Некоторые самозанятые думают: "Ну сдал офис, ну выписал чек — кому какое дело?" ФНС, во-первых, видит платежи от юрлиц. Во-вторых, арендатор-юрлиц сам заинтересован в "чистых" документах. Последствия:

Шаг 1. Налоговая переквалифицирует доход → 13% НДФЛ за весь период (или 20% НДС + налог на прибыль, если сочтут предпринимательством)
Шаг 2. Пени за каждый день просрочки (1/300 ключевой ставки)
Шаг 3. Штраф 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ)
Шаг 4. При умысле — 40%. И суммируйте это за несколько лет аренды 😬
4

Интерактивный чек-лист: какой вариант ваш?

Ответьте "да" или "нет" — и алгоритм подскажет оптимальный путь:

1️⃣ Помещение имеет статус жилого (по ЕГРН)?

5

Частые вопросы

📌 Итог одной фразой

Самозанятый на НПД не может сдавать нежилое помещение по НПД-ставке. Но он может сдавать его как физлицо (13% НДФЛ) или открыть ИП на УСН (6%) — и законным способом экономить вдвое.

✔ Проверьте статус помещения в ЕГРН
✔ Выберите режим осознанно
✔ Спите спокойно

Материал носит информационный характер. Перед принятием решения проконсультируйтесь с налоговым консультантом — ставки и правила могут меняться.