Самозанятость — один из самых простых способов легально сдавать жильё в России. Но у этого режима есть правила, ограничения и подводные камни. Разбираемся, что можно, что нельзя и сколько придётся заплатить государству.

Короткий ответ: да, может

Самозанятый вправе сдавать в аренду жилую недвижимость — квартиру, дом, комнату. Это прямо предусмотрено законом о налоге на профессиональный доход (НПД). Налог — всего 4–6% с арендных платежей, без взносов и отчётности.

Что самозанятый может сдавать, а что — нет

Главное правило простое: сдавать можно жильё. Коммерческая недвижимость под НПД не подпадает.

✅ Можно
  • Квартиру целиком
  • Комнату
  • Жилой дом, дачу
  • Часть квартиры или дома
  • Посуточно или на длительный срок
❌ Нельзя
  • Офисы и торговые помещения
  • Склады
  • Гаражи и машино-места*
  • Земельные участки
  • Нежилые объекты любого типа
* По нежилой недвижимости применяются другие режимы: НДФЛ 13% или статус ИП.

Сколько налога платит самозанятый со сдачи жилья

Ставка зависит от того, кто платит за аренду

4%
если арендатор —
физическое лицо
6%
если арендатор —
компания или ИП
💡 Налоговый вычет 10 000 ₽ для новых самозанятых: пока он не исчерпан, ставки фактически составляют 3% и 4%

Калькулятор: посчитайте свой налог

30 000 ₽/мес
Налог в месяц
1 200 ₽
Налог в год
14 400 ₽
Доход после налога
28 800 ₽

Самозанятость против «серой» сдачи и других режимов

КритерийСамозанятыйНДФЛ 13%ИП на УСН«В серую»
Налог с 30 000 ₽/мес1 200 ₽3 900 ₽1 800 ₽ + взносы0 ₽
ОтчётностьНетДекларация 3-НДФЛДекларация + учёт—
Регистрация5 минут в приложенииНе требуетсяРегистрация ИП—
Риск штрафаОтсутствуетОтсутствуетОтсутствуетДо 40% от недоимки + пени

Важные правила и ограничения

Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. Это общий лимит по всем доходам самозанятого. При аренде от 200 000 ₽ в месяц потолок может быть превышен — тогда придётся переходить на другой режим.
Право собственности не обязательно. Сдавать можно жильё с согласия собственника — например, по нотариальной доверенности или договору с членом семьи.
Чек — обязательно. Каждый платёж нужно провести через приложение «Мой налог» и отправить чек арендатору. Именно так формируется налог.
Коммунальные платежи. Если арендатор возмещает коммуналку по счётчикам — это не доход, чек не нужен. Если фиксированной суммой — сумма входит в налоговую базу.
Работодателю сдавать нельзя (в первые 2 года). Если арендатор — текущий или бывший работодатель самозанятого, доходы от него не облагаются НПД в течение двух лет после увольнения.

Как начать сдавать жильё как самозанятый: 4 шага

1
Зарегистрироваться

Скачать приложение «Мой налог» и пройти регистрацию по паспорту или через Госуслуги

2
Заключить договор

Оформить письменный договор аренды (найма) с жильцом — пригодится и для подтверждения дохода

3
Формировать чеки

При каждом получении арендной платы создавать чек в приложении и отправлять арендатору

4
Платить налог

Налоговая сама посчитает сумму — достаточно оплатить до 28-го числа следующего месяца

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор аренды? +
Можно ли сдавать несколько квартир? +
Может ли самозанятый сдавать жильё агентству через субаренду? +
Что будет, если не формировать чеки? +
Вывод

Сдавать жильё как самозанятый — самый выгодный и простой способ легализовать арендный доход: ставка 4–6%, никакой отчётности, регистрация за пять минут. Главное — помнить про лимит в 2,4 млн ₽ в год, формировать чеки и сдавать именно жилую недвижимость.