Да, самозанятый на режиме «Налог на профессиональный доход» (НПД) вправе сдавать своё имущество в аренду — но с важными ограничениями. Недвижимость физлицам — можно с НПД. Сдать квартиру организациям и ИП, а также сдать автомобиль, инструмент и оборудование под НПД нельзя — там применяется НДФЛ 13% (или нужен другой режим). Разбираемся по каждому виду имущества.
Нажмите на вид имущества — и получите мгновенный вердикт
Почему закон делит имущество на «можно» и «нельзя»
Логика законодателя (закон № 422-ФЗ) проста: НПД — это налог на результат личного труда. Услуги, работы, товары собственного изготовления — вот ядро режима. Аренда же — пассивный доход от имущества, и ей в НПД сделали только одно исключение: сдачу жилья физлицам. Так массово вывели из тени миллионы арендодателей.
- Сдача жилых помещений физлицам (4%)
- Посуточная аренда жилья физлицам
- Услуги с личным трудом (ремонт, репетиторство, фриланс)
- Продажа товаров собственного изготовления
- Аренда нежилой недвижимости (гараж, офис, склад)
- Аренда жилья организациям и ИП
- Аренда автомобиля, техники, инструмента
- Любое движимое имущество в аренду
Сколько платить: сводная таблица
| Имущество | Кто арендатор | Режим | Ставка |
|---|---|---|---|
| 🏠 Квартира | Физлицо | НПД ✅ | 4% |
| 🏠 Квартира | Организация / ИП | НДФЛ | 13% |
| 🚧 Гараж | Любой | НДФЛ | 13% |
| 🚗 Автомобиль | Физлицо | НДФЛ (3-НДФЛ) | 13% |
| 🚗 Автомобиль | Организация | НДФЛ (агент — арендатор) | 13% |
| 🔧 Инструмент / оборудование | Любой | НДФЛ | 13% |
| 💼 ИП на НПД — жильё | Физлицо | НПД ✅ | 4% / 6% |
* Ставка 4% — при оплате от физлиц, 6% — от юрлиц и ИП. Бонус-вычет 10 000 ₽ автоматически снижает ставку вначале до 3% и 4% соответственно.
🧮 Калькулятор: НПД vs НДФЛ при сдаче квартиры
Введите месячную аренду — сравните налог за год
Алгоритм принятия решения
чек в «Мой налог»
(агент — юрлицо)
оборудование → НПД нельзя.
НДФЛ 13% или ИП на УСН/патенте
Как действовать на практике
Даже при сдаче «своим» — письменный договор защищает обе стороны. Срок до 1 года — регистрация в Росреестре не нужна.
Получили деньги за жильё — сформируйте чек в приложении «Мой налог» в тот же день (для НПД). За гараж/авто — сохраните договор и подтверждение платежа для 3-НДФЛ.
Доход от аренды авто или гаража нельзя провести чеком НПД — это прямое нарушение, штраф 20% от суммы (при повторе — 100%).
Годовой лимит — 2,4 млн ₽ по всем доходам НПД. Превысили — автоматически слетаете с режима.
Частые вопросы
НПД создан для тех, кто зарабатывает своим трудом. Единственное арендное исключение — жильё для физлиц со ставкой 4%. Гараж, автомобиль, инструмент и любое оборудование — это НДФЛ 13% (через 3-НДФЛ или налогового агента), либо грамотный переход на ИП с УСН, если сдача стала системным бизнесом. Действуйте по закону — и арендный доход будет работать на вас, а не создавать рисков.